간주임대료이율 – 계산기, 계산방법, 과세대상 확인
당연하면서 대부분 갭 투자는 전세금을 끼고 인수를 추진합니다.이 과정에서 인수 주택이 3채 이상 보증금 3억을 초과하면 간주 임대료 부과 대상에 해당할 가능성이 있습니다.2022년까지 보면 임대료 정기 예금 이자율 기준은 1.2%입니다.그러나 2023년부터는 2.9%인상됩니다.거의 취득세와 보유세, 양도세만 걱정하는 경우가 많습니다.갭 투자로 적은 투자 비용, 복수 처마를 매수한다는 것에 빠져서 가끔 간주 임대료를 전혀 생각하지 않거든요.많은 분들이 정말 잘 모르고 간과 부분이 간주 임대료입니다.생각보다 간주 임대료에 대해서 정말 많은 분들이 알고 계시지 않았어요.모르고 불성실 신고에서 가산세까지 추가 납부하면 아까운 돈을 세무서에 납부해야 합니다.정말 잘난 5월입니다.어린이 날 어버이 날 스승의 날 더 종합 소득세 신고까지.돈을 한푼 번다는 것에 왜 이렇게 걷어 가는 세금은 많은 것인가.감추지 돈은 없다고 생각하고 세무서에 모두 신고해야 한다고 생각하는 것이 마음이 편하다고 생각합니다.본격적으로 간주 임대료에 대한 정확한 과세 기준 요건과 계산 방법을 통해서 여러분도 과세 신청 요건에 해당하는지를 봅시다.
간주 임대료
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간주 임대료
간주임대료에 관한 내용은 소득세법 제25조 ‘총수입금액 계산 특례’에 나와 있습니다. 계산에 관한 내용은 소득세법 시행령 53조에 자세히 나와 있습니다.
간단히 설명하자면, 주택을 임대하는 기간 동안 임차인이 지불한 보증금(전세/월세 보증금)을 임대인이 수령함으로써 금전 이외의 대가를 받는 것으로 간주하고, 월세 임대료만 받는 임대인과 세부담을 공평하게 하기 위해 운영하는 제도이며, 간주 임대료는 주택 임대수입금액에 포함됩니다.즉 임대인이 받은 보증금을 가지고 은행에 맡겨두는 것만으로도 이자소득이 발생하지 않을까? 으로 간주하여 부과하는 세금이라고 생각하시면 됩니다.어떻게 보면 집을 인수하는 과정에서 대출을 받기 때문에 대출이자가 발생합니다. 이렇게 등기 완료된 집에 세입자가 들어올 경우 그 보증금을 가지고 대출을 상환하는 조건으로 계약을 하는데 결국 대출을 상환함으로써 대출이자 지출이 사라지게 되므로 경제적으로 이익을 준 것이나 다름없게 됩니다. 간주임대료과세대상간주 임대료 부과 대상 기준에 대해서 알아보겠습니다.단순한 보증금만 받았다고 해서 모두 과세 대상자는 아닙니다.1주택 기준:시가 12억원 초과 월세 수입, 국외 주택 월세 수입 2주택 기준:모든 월세 수입 3주택 기준:모든 월세 수입, 비 소형 주택 3채 이상 보유&해당 보증금 합계 3억원을 넘는 보증금 과세 대상(요건)부부 합산 비 소형 주택 3주택 이상 보유&보증금 등 합계액이 3억원을 넘을 경우 간주 임대료 요건에 해당합니다.여기에서는 비 소형 주택 기준은 주거 전용 면적 40㎡를 초과하는 기준 시가가 2억원을 초과하는 경우를 말합니다.거꾸로 말하면 소형 주택에 해당하면 과세 대상 주택은 아니라는 뜻입니다.또 여기서 2가지 요건 중 1가지라도 충족하면 비 소형 주택으로 판단합니다.2022년까지 보면 임대료 정기 예금 이자율 기준은 1.2%입니다.그러나 2023년부터는 2.9%인상됩니다.세율이 약 2배 이상 올랐습니다.즉, 기존 납부한 세금이 30만원이면 지금은 60만원을 내야 한다는 것입니다.뭔가 더 뜯어 갈 거네요.주택임대소득과세대상판단흐름도위의 표를 보면 좀 더 과세 대상인지 쉽사리 판단할 수 있습니다.예쁘시잖아요?그리고 추가로 말씀 드리자면, 부부 합산에서 주택 수를 산정하게 됩니다만 간주 임대료를 포함한 주택 임대 소득은 개인별 과세입니다.2천만원 이하면 분리 과세거나 종합 과세를 선택합니다만, 분리 과세는 단일 세율 14%입니다.한 이름으로 하면 그 사람 외의 소득과 주택 임대 소득 합산이 2천만원을 넘으면 종합 과세로 바뀝니다.그렇게 되면 총소득에 따른 과세 구간이 바뀌므로, 세금을 더 낼 수 있습니다.그래서 분리 과세가 유리한 소득 세율 구간은 배우자와 명의를 분산하고 주택 매수를 고려하면 조금이라도 지출되는 소득세를 절약할 수 있습니다.이하의 내용을 보시고, 올해 23년 5월로 간주 임대료 부과 대상인가요?한번 보시기를 권합니다.거주 주택 1채(21년 11월 인수/등기)대절 2억 9천 1채(22년 2월 임대)월세 3천/120만원 1채(23년 3월 임대)간주 임대료 계산 방법1. 홈택스 홈페이지 들어가셔서 아래쪽에 세금 모의계산이 있습니다.2. 해당 페이지에서 아래쪽으로 조금만 내려보시면 ‘주택 간주 임대료 계산해보기’가 있습니다. 클릭하여 해당 탭에서 2022년을 선택합니다.3. 아래에 임대주택 보증금과 임대기간을 입력합니다. 현재는 23년이므로 임대기간 종료일이 과세기간을 초과하여 입력이 불가하오니 참고하시기 바랍니다.4. 입력이 완료되었으며 [계산] 를 클릭합니다.5. 간주 임대료가 계산된 것을 볼 수 있습니다. 이건 모의계산이니 참고해주세요.전체적인 주택 임대 소득에 의한 납부 세금은 자산 보유 현황 등을 가지고 세무사에 의뢰하면 보다 정확히 알아요.분리 과세와 종합 과세의 어느 쪽이 유리한지 판단하고, 조금이라도 내는 세금을 절약하고 보면 어떨까요?결국, 성실한 세금 신고가 가장 좋은 절세 방법이라고 생각합니다.세금을 낸다는 것은 자신이 열심히 소득을 높이고 있다는 의미니까요.여기까지 주택 임대 소득의 간주 임대료 부과 대상 요건과 계산 법에 대해서 봤어요.읽어주셔서 감사합니다.